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房屋租赁合同中“不可抗力”的法律问题

时间:2019-11-28 01:32:17

案情简介:

   董某承租了甲公司位于上海市东宝兴路的一处商铺,租赁期限为1年,租金按月支付,合同约定“甲方(董某)欠付房租3个月以上,可解除租赁合同”、“任何一方违约,需支付守约方房屋总租金20%的违约金”。后董某未征得甲公司同意,擅自将房屋转租给张某开饭店,并将每月租金提高1000元,后饭店经营6个月,因该房屋门前修路,造成饭店生意不好,张某解除了与董某的租赁合同。现董某以不可抗力为由要求解除合同,在协商未果的情况下起诉,甲公司反诉要求董某支付违约金及转租增加的租金。

 

律师代理:

    本案的焦点问题有两个:一是修路符不符合“不可抗力”,双方的争议焦点也在这里。董某的代理律师认为修路属于不可抗力,本律师提出的意见是:《合同法》第九十四条规定的是“因不可抗力致使不能实现合同目的”,一方当事人才可行使单方解除权,董某在租赁房屋时并没有约定特定的目的和用途,作生意有赔有赚,这是常有的事情。更为重要的是,在签订租赁合同时这条路就开始在勘测、丈量,不满足“不能预见”的条件。二是合同约定“甲方(董某)欠付房租3个月以上,可解除租赁合同”,现董某已经欠付房租3个月以上,因此其可以解除合同。本律师提出的代理意见是:根据“禁止恶意者从其恶意行为中获益”的法理原则,不能将该条解释为董某也具有合同解除权,应解释为“甲方(董某)欠付房租3个月以上,甲公司可解除租赁合同”更符合该条款本意。另外,本律师提出董某未征得甲公司同意,擅自将房屋转租给乙公司,应将增加的房租支付给甲公司,最终获得了法院的支持。

 

                                                                                 陈增高律师

                                                                                2009年1月14日


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